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发表于 2017-7-13 14:17:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
  万达的“轻资产”化与其他公司的逐步剥离不同,可以简称为“一刀切”。正是因为涉及业务众多、涉及金额庞大,所以这次融创的接盘才会如此轰动。
  2017年7月11日,融创中国(01918.HK)披露了收购万达商业资产的交易细则。公告表示,融创房地产(融创中国全资附属公司)作为买方,与万达商业订立框架协议,融创房地产将收购万达商业下属13个文化旅游项目公司91%权益及76家城市酒店100%权益,代价为人民币295.75亿元和335.9526亿元,合计631.7亿元。
  (内容来源:choice)
  值得一提的是,在这场交易中,万达竟然借钱给融创买自己,这到底是怎样一种心理啊?
  一、现金流问题
  (内容来源:Wind)
  据万达院线(002739.SZ)一季度报告显示,其母公司万达集团流动资金中的货币资金数额为12.319亿元左右。但据媒体报道,拟*的万达城近300亿元的交易额,基本相当于万达已经投入的资金,霍尔特比http://www.zhijiebo.com,而全部建成则需要2000亿元以上。1700亿的持续投入资金从何而来?融资、贷款难度已今非昔比。
  930调控以来,多个部门多管齐下,收紧房企的融资通路。目前,房企境内发债已基本停止,银监会收紧了开发贷,严禁理财资金违规进入房地产领域,证监会也*了严控私募资产管理计划等措施。融资环境持续收紧,房企通过一般融资渠道所融资金额度持续下降。
  据克而瑞房地产研究中心数据,在其监测的108家重点房地产企业中,5月份产生融资活动的共有12家,融资事件39起,新增融资额579.69亿元,环比上升23.76%,同比下跌45.3%,跌幅明显。从融资结构来看,房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。同时,受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.90%。其中,5月房企海外发债额为零。
  房企其他融资渠道的收紧,使房企只能寻找其他合规资金来源。于是,近两年曾经一度遇冷的房地产信托成为选项。用益金融信托研究院数据显示,2017年以来,房地产信托融资规模一直在持续回温。今年前5个月,房地产信托的成立规模占比一直在上升,分别为6%、6.03%、8%、9%和23%。其中,5月成立规模256.61亿元,同比大涨250.64%,在信托各投放领域中占比达23%,环升14%。但好景不长,2017年5月,银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,ac米兰vs奥林匹亚http://live.zhijiebo.com,明确表示违规开展房地产信托业务将列入检查要点。
  于是,万达1700多亿的融资难度可想而知。
  二、酒店业务或受新政惊扰
  2017年以来,商住房新政在一线城市蔓延开来。随之而来的还有很多的社会问题,比如南京路游行等。对于酒店式公寓后期的政策法规谁都说不好。
  而就万达酒店业务来说,多地都采用了租售并举的方式,打出的都是酒店式公寓的旗号。而这一现状也为万达的地产业务埋下了极大隐患。
  同时,在新政频出的2016年,王健林就曾公开表示,要退出大陆的房地产市场。
  三、仍拥有文旅项目黄金20年的运营权
  此次万达*的13个文旅项目,虽然所有权已经转移,但是项目的经营权依旧在万达手上。合同规定,13个文旅项目的物业由万达商业运营管理,融创中国需每年每个项目向万达支付咨询管理费5000万元,合同期为20年;即每年需支付咨询费6.5亿元,20年合计130亿元。这才是融创中国为这个交易支付的溢价部分。
  此外,坎普尔http://m.zq365.cc,13个文旅项目是“承债式购买”,即所有的债务都由融创承担并进行担保,万达之所以愿意出让这些资产,或许与后续资金有直接的关系。业内人士透露,每个项目的投资额都在200亿元左右,如果这些项目没有搁置或者取消,接下来的投资将会是重头戏。而万达*了这些资产,也就直接避免了后续的投资。
  四、依然保留海外酒店及国内重点旅游地产
  万达集团创立于1988年,以地产起家。而万达商业(3699.HK)为万达集团旗下的地产平台,2014年12月在香港交易所主板上市,收入来源包括物业销售、投资物业租赁管理及酒店运营。后因王健林认为香港资本市场对万达商业估值太低,于2016年9月从香港退市。
  目前港股市场中只剩下万达酒店发展(00169.HK)这只股票。根据年报,万达酒店发展主要业务包括英国伦敦项目、欧洲大陆合资平台及西班牙马德里项目、美洲大陆合资平台及美国芝加哥项目、澳大利亚合资平台及澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目、澳大利亚悉尼项目、中国桂林万达广场项目及中国福州恒力城等。由此可见的是,万达酒店发展业务并不在融创中国此次收购的项目之列。
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